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一般社団法人 再開発コーディネーター協会
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    まちの課題と個性にあわせて −再開発の事業制度と手法−



再開発の事業手法

都市再開発関連の主な事業制度をご紹介します。地区の状況や経済環境をふまえ適切な選択が求められます。なお要件を満たせば行政からの補助金・負担金や融資制度を活用することができるほか、税制上の優遇措置も講じられています。

都市再開発法が定める手続きに基づき、地権者と行政とのパートナーシップのもと、権利者の生活と財産を守りながら推進する共同建替えです。従前権利者の権利は、権利変換の手法を用いて、等価で新しいビルの床(権利床)または金銭に置き換えられます。高度利用で新たに生み出された床(保留床)は売却し、事業費に充てられます。道路や駅前広場などの公共施設整備を一体的に行う場合も少なくありません。

公共性・緊急性が著しく高い地区において施行される第二種事業においては、管理処分の手法を用いて事業を強力に進めます。施行者は施行地区内の土地・建物等を買収しますが、買収された者が希望すれば、金銭ではなく新しいビルの床を与えることになります。

密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律(密集法)が定める手続きに基づき、防災性の高い建築物と道路などの公共施設を整備する事業です。新しいビルの床を権利変換により取得することが基本ですが、更地への権利変換や更地での処分も可能な事業手法です。

市街地環境の向上と良質な市街地住宅の供給を誘導することを目的として、一定の要件を満たす任意の共同建替え等に対し行政が支援を行います。デベロッパーを導入して等価交換方式で推進されることの多い事業です。

老朽化したマンションの建替えも都市再開発のひとつといえます。マンション建替法に基づいて行う権利変換方式と、デベロッパーが一旦買い取る等価交換方式とがあります。

従前の権利者が土地建物を民間事業者に譲渡し、完成した建物の新しい床の権利を買戻す「等価交換事業」や、信託銀行に資産活用をまかせて信託配当を受け取る「信託事業」など、任意の事業手法があります。

都市再開発によるまちづくりを推進するため、国・地方公共団体では各種の支援を行っています。  

・建築規制の緩和   ・技術的な助言   ・公的融資制度の利用
・道路等の整備費用の負担   ・調査等の実施に対する補助   ・税金の優遇措置
・補償や土地整備に対する補助   ・共同施設の整備に対する補助    


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