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一般社団法人 再開発コーディネーター協会
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    早わかりマンション建替え
3. マンション建替えの方法と基本的流れ

 マンション建替えの方法には、主として法定建替えと任意建替えの2つの方法があります。
 法定建替えは、区分所有法上の「建替え決議」の後に、マンション建替法に基づき法人格をもつ「建替組合」を設立し、「権利変換計画」の認可を得て建て替える方法です。任意建替えは、「建替え決議」の後に、「建替組合」ではなく、「任意の建替え組織」をつくり建て替える方法です。

  建替え組織 建替事業の実施 特 徴
法定建替え
(組合施行)
区分所有法の建替え決議後に、マンション建替法に基づく建替組合を作ります。
なお、建替え不参加者には区分所有法又はマンション建替法に基づき売渡し請求を行います。
原則として関係権利者の同意の上で、権利変換計画の認可を得て建替事業を実施します。
権利変換計画の反対者に売渡し請求することもできます。
建替え不参加への売渡し請求や権利変換計画の反対者への売渡し請求により、区分所有者の全員同意の状態になるため、安定した建替事業が実施できます。
ただし権利変換計画の認可には原則として関係権利者の同意が別途必要となります。
権利変換計画の認可によって工事期間中の権利は保全されます。
任意建替え 区分所有法の建替え決議後に、建替え不参加者に区分所有法に基づき売渡し請求を行い、建替え参加者だけで任意の建替え組織を作ります。 建替え参加者が自ら資金調達をする自主建替えや等価交換契約によりデベロッパーが主体となって等価交換方式などの方法で実施します。 建替え不参加への売渡し請求により一応区分所有者の全員同意の状態になりますが、引き続き事業実施段階でも区分所有者及び関係権利者の全員同意が可能であれば、比較的早期に実施できます。
等価交換事業の場合は工事期間中の権利の保全に課題があります。
マンション
敷地売却制度
マンション敷地を買受けたデベロッパー等が新たにマンション等を建設する場合は、建替え手法の一つの選択肢になる可能性があります。

注:法定建替えには全員同意に基づく個人施行もあります。
     このほか区分所有法の建替え決議の手続を経ないで全員同意で実施する方法もあります。

 

□法定建替えの基本的な流れ

マンション建替えは、一般的には区分所有者の発意から始まり、各段階に応じて区分所有者の合意形成を図りながら進めることになります。
法定建替え(組合施行)の基本的な流れは次のようになります。

4.協会のマンション建替え支援